土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)而征收的一種稅。其扣除項目直接影響稅基計算，以下從法定扣除范圍、分類扣除標(biāo)準(zhǔn)及特殊情形處理三個維度展開解析。

一、法定扣除范圍及適用條件

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

包括為獲取土地使用權(quán)支付的地價款及相關(guān)費用。地價款涵蓋土地出讓金、土地開發(fā)費、契稅等；相關(guān)費用指取得土地時按國家規(guī)定繳納的登記、過戶手續(xù)費等。例如，企業(yè)通過拍賣取得土地使用權(quán)，支付的出讓金及契稅均可計入扣除。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

涵蓋項目實際發(fā)生的六大類成本：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費：含土地征用費、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償凈支出等。

（2）前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究及“三通一平”等費用。

（3）建筑安裝工程費：指支付給承包單位的建筑安裝費用。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費：涉及小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電等工程支出。

（5）公共配套設(shè)施費：如學(xué)校、醫(yī)院等非營利性設(shè)施建設(shè)費用。

（6）開發(fā)間接費用：包括項目管理人員工資、辦公費等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

分為兩種扣除方式：

利息支出可分?jǐn)偳姨峁┳C明：允許扣除的費用=利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。利息支出需符合商業(yè)銀行同類同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。

利息支出無法分?jǐn)偦驘o證明：允許扣除的費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

包括轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的城建稅、教育費附加、地方教育附加及印花稅。需注意，購入時已繳納的契稅不計入此項扣除，但在舊房轉(zhuǎn)讓中可作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。

5、加計扣除

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可享受加計扣除，計算公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)成本）×20%。此項政策旨在鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)投資。

二、舊房轉(zhuǎn)讓的扣除規(guī)則

1、評估價格法

適用于能提供評估價格的舊房，扣除項目包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價款或憑據(jù)金額。

（2）舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率。

（3）評估費用：因納稅需要支付的評估費用可扣除，但隱瞞成交價格導(dǎo)致的評估費用不可扣除。

（4）相關(guān)稅金：包括城建稅、教育費附加、印花稅。

2、發(fā)票加計扣除法

適用于無評估價格但能提供購房發(fā)票的情形，扣除項目包括：

（1）發(fā)票金額加計扣除：發(fā)票金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%]。

（2）相關(guān)稅金：包括城建稅、教育費附加、印花稅及契稅（需提供完稅憑證）。

3、核定征收

既無評估價格又無購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》核定征收。