房產稅作為財產稅的重要組成部分，其計算公式因計稅依據不同分為兩大體系：從價計征與從租計征。兩者在邏輯設計、適用場景及稅率設置上存在顯著差異，以下通過具體公式與案例解析其核心邏輯。

一、從價計征

1、公式：應納稅額 = 房產原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%

2、核心要素解析：

（1）房產原值：指納稅人會計賬簿中“固定資產”科目記載的房屋原價，涵蓋建筑成本、地價、附屬設備價值等。例如，某企業(yè)自建廠房的建筑成本為800萬元，地價200萬元，則原值按1000萬元計算。

（2）扣除比例：由省級政府在10%-30%范圍內確定，旨在平衡區(qū)域差異。如浙江省規(guī)定扣除比例為30%，則計稅余值為原值的70%。

（3）稅率1.2%：體現對自用房產的稅收優(yōu)惠，低于從租計征稅率。

3、政策意圖：通過扣除比例與低稅率，減輕企業(yè)自用房產的稅負，促進實體經濟投資。

二、從租計征

1、公式：應納稅額 = 租金收入 × 稅率（12%或4%）

2、核心要素解析：

（1）租金收入：指房產出租的合同約定收入，需按實際租金計算，無免征額。

（2）稅率差異：

一般房產：稅率12%，如商業(yè)店鋪月租金1萬元，年稅額為1萬×12%×12=1.44萬元。

個人住房：稅率4%，體現對居民住房的稅收優(yōu)惠。如個人出租住房月租金5000元，年稅額為5000×4%×12=2400元。

3、政策意圖：通過高稅率抑制投機性租賃，同時以低稅率鼓勵個人住房出租，保障居住需求。

三、差異化設計背后的政策邏輯

1、稅收公平性

從價計征以房產價值為基準，避免租金波動對稅負的影響，體現稅收穩(wěn)定性。

從租計征以租金收入為基準，直接調節(jié)租賃市場，抑制過度投機。

2、區(qū)域調控靈活性

扣除比例由省級政府確定，可適應不同地區(qū)的經濟發(fā)展水平與房價差異。例如，一線城市可能提高扣除比例以降低企業(yè)稅負，而三四線城市可能降低比例以增加財政收入。

3、住房保障導向

個人住房出租稅率降至4%，既增加住房供給，又減輕居民負擔，符合“房住不炒”政策目標。

四、實務操作中的注意事項

1、計稅依據確認

從價計征需核實房產原值，包括建筑成本、地價及附屬設備價值，避免漏計或重復計稅。

從租計征需以合同租金為準，若租金明顯低于市場價，稅務機關可能核定征收。

2、納稅時間節(jié)點

自用房產從次月起計稅，出租房產從租金收取次月起計稅。

3、稅收優(yōu)惠政策

免稅房產范圍包括國家機關自用房產、個人非營業(yè)用房等，需嚴格核實免稅資格。