土地增值稅扣除項目是計算應(yīng)納稅額時的重要依據(jù)，直接影響稅負(fù)水平。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，扣除項目可分為以下五類核心內(nèi)容，以下為具體解析：

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額

這是土地增值稅扣除的基礎(chǔ)項目，涵蓋納稅人獲取土地使用權(quán)過程中產(chǎn)生的直接成本。具體包括：

1、地價款：以出讓方式取得土地時支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地后補繳的出讓金；通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地時支付的地價款。

2、相關(guān)稅費：按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的契稅、登記費等費用。

3、特殊情形處理：改制重組中，若以國有土地使用權(quán)作價出資入股，則按評估價格確定扣除金額。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本

該類成本覆蓋房地產(chǎn)項目從前期準(zhǔn)備到竣工交付的全周期支出，具體分為：

1、土地征用及拆遷補償費：土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上地下附著物拆遷補償凈支出等。

2、前期工程費：項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、水文地質(zhì)勘察、測繪及“三通一平”等費用。

3、建筑安裝工程費：以出包方式支付給承包單位的工程款，或自營模式下發(fā)生的直接建設(shè)成本。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費：開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、綠化等配套設(shè)施建設(shè)支出。

5、公共配套設(shè)施費：如學(xué)校、醫(yī)院、物業(yè)用房等非營利性設(shè)施的建設(shè)成本。

6、開發(fā)間接費用：項目管理人員工資、辦公費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等直接組織管理費用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費用

該類費用包括銷售、管理及財務(wù)費用，扣除規(guī)則因利息支出是否可分?jǐn)偠悾?/p>

1、可分?jǐn)偫⒅С銮樾危喝裟芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許扣除利息及（取得土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×5%的費用，但利息支出不得超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。

2、不可分?jǐn)偫⒅С銮樾危喝魺o法提供證明，則按（取得土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×10%計算扣除。

3、混合融資情形：若企業(yè)同時存在金融機(jī)構(gòu)借款與其他借款，不得同時適用上述兩種計算方式。

四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

該類稅金為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)實際繳納的稅費，包括：

1、城市維護(hù)建設(shè)稅：按實際繳納的增值稅、消費稅稅額為計稅依據(jù)。

2、教育費附加及地方教育附加：同樣以增值稅、消費稅為計稅基礎(chǔ)。

3、印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)金額的0.05%繳納。

4、特殊規(guī)定：營改增后，增值稅本身不計入扣除項目；契稅在舊房轉(zhuǎn)讓中可作為稅金扣除，但不得作為加計扣除基數(shù)。

五、加計扣除

該政策為鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)投資而設(shè)，僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：

1、計算基數(shù)：取得土地使用權(quán)金額與開發(fā)成本之和。

2、扣除比例：按上述基數(shù)加計20%扣除。

3、政策目的：通過提高扣除額，降低實際稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)增加開發(fā)投入。