投資性房地產(chǎn)成本在會計處理中歸屬于資產(chǎn)類科目，具體為“投資性房地產(chǎn)”科目下的明細核算。這一分類基于其持有目的（賺取租金或資本增值）及會計準則對經(jīng)營性房地產(chǎn)資產(chǎn)的專門化要求，體現(xiàn)了企業(yè)通過房地產(chǎn)獲取長期收益的核心特征。

一、科目歸屬與核算范圍

根據(jù)會計準則，投資性房地產(chǎn)需獨立于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在資產(chǎn)負債表中單獨列示。其核算范圍涵蓋三類資產(chǎn)：

1、已出租的土地使用權(quán)（含建筑物）

2、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物（需滿足經(jīng)濟利益流入和成本可靠計量條件）

3、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

例如，企業(yè)將自建寫字樓整體出租給連鎖酒店時，需從固定資產(chǎn)重分類至投資性房地產(chǎn)，并采用成本模式或公允價值模式進行后續(xù)計量。

二、成本模式下的會計處理

1、初始計量

外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)，按實際成本入賬：

借：投資性房地產(chǎn)  

貸：銀行存款/在建工程

2、后續(xù)計量

按期計提折舊或攤銷，計入其他業(yè)務(wù)成本：

借：其他業(yè)務(wù)成本  

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

若發(fā)生減值，需計提減值準備：

借：資產(chǎn)減值損失  

貸：投資性房地產(chǎn)減值準備

3、處置與結(jié)轉(zhuǎn)

出售時，按實際收到金額確認收入，并結(jié)轉(zhuǎn)累計折舊、攤銷及減值準備：

借：銀行存款  

貸：其他業(yè)務(wù)收入  

借：其他業(yè)務(wù)成本  

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）  

投資性房地產(chǎn)減值準備  

貸：投資性房地產(chǎn)

三、公允價值模式下的特殊處理

若采用公允價值模式，不計提折舊或攤銷，期末按市價調(diào)整賬面價值：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動  

貸：公允價值變動損益（或相反分錄）

處置時，需將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本：

借：銀行存款  

貸：其他業(yè)務(wù)收入  

借：其他業(yè)務(wù)成本  

貸：投資性房地產(chǎn)——成本  

——公允價值變動（或借方）  

借：公允價值變動損益  

貸：其他業(yè)務(wù)成本（或相反分錄）

四、信息披露與實務(wù)要點

企業(yè)需在報表附注中披露計量模式、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況及其會計影響。實務(wù)中需注意：

1、模式轉(zhuǎn)換限制：成本模式可轉(zhuǎn)為公允價值模式，但不可逆。

2、科目設(shè)置：包括“投資性房地產(chǎn)”“累計折舊”“減值準備”“租金收入”等。

3、稅務(wù)影響：折舊或攤銷的稅務(wù)處理需與會計處理保持一致。