第四十條　在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的隆重間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

[釋義]　本條是關(guān)于建設(shè)工程的最低保修年限和保修期起始日的計算辦法的規(guī)定。

(一)本條所規(guī)定的最低保修期限應(yīng)理解為根據(jù)《建筑法》第六十二條中規(guī)定的“保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者的權(quán)益”原則確定的最起碼的期限。國務(wù)院根據(jù)《建筑法》的授權(quán)在《條例》中對最低保修期作了明確的規(guī)定：

(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施工程和房屋建筑的整體安全可靠，必須在設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限內(nèi)予以保修；

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面，一般如果在5年內(nèi)不滲漏，質(zhì)量就會趨于穩(wěn)定；

(3)供熱與供冷系統(tǒng)，一般如果在2個采暖期、供冷期內(nèi)不出現(xiàn)問題，質(zhì)量就會趨于穩(wěn)定；

(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，一般如果在2年內(nèi)不出現(xiàn)問題，質(zhì)量就會趨于穩(wěn)定。

建設(shè)單位、施工單位、勘察設(shè)計單位必須嚴(yán)格執(zhí)行。如建設(shè)單位和施工承包單位另有保修約定合同，其合同中保修期限可以長于所規(guī)定的最低保修期限，但不應(yīng)低于本條所列的最低年限，否則視作無效。

(二)本條第二款提出了除本條(1)～(4)項規(guī)定的項目外的其它工程項目的保修期限由發(fā)包方或承包方約定。必須指出的是1．這類項目要不要保修，要在合同中約定；2。保修期限由發(fā)包方(通常指建設(shè)單位)和承包施工單位約定，但必須有書面形式；3．約定中：保修期限不得違反《建筑法》要保證建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用和維護(hù)使用者的原則；4．約定要符合有關(guān)法律(《民法通則》和《合同法》)的要求。

(三)保修期的起始日是竣工驗收合格之日?？⒐を炇蘸细裰盏拇_定，是指建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，驗收合格并各方簽收竣工驗收之文本的日期。按照本《條例》第四十九條第二款的規(guī)定，“建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。”那時的保修期為各方都認(rèn)可的重新組織竣工驗收的日期。但是，住宅工作售房單位對用戶的保修期要從房屋出售之日起計算。

相關(guān)閱讀：《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》釋義匯總