中級(jí)銀行《銀行管理》知識(shí)點(diǎn)精講：個(gè)人貸款

個(gè)人貸款是指商業(yè)銀行向符合條件的自然人發(fā)放的用于個(gè)人消費(fèi)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等用途的本外幣貸款。商業(yè)銀行不得發(fā)放無(wú)指定用途的個(gè)人貸款。

根據(jù)個(gè)人貸款用途的不同，個(gè)人貸款產(chǎn)品主要分為個(gè)人住房貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等。

（一）個(gè)人住房貸款

1. 基本概念

個(gè)人住房貸款是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買住房的貸款。

個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。

自營(yíng)性個(gè)人住房貸款也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。

公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款。該貸款不以營(yíng)利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。是一種政策性個(gè)人住房貸款。

個(gè)人住房組合貸款是銀行同時(shí)為個(gè)人發(fā)放公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款而形成的特定貸款組合。

2. 主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（1）虛假按揭風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)質(zhì)是套取銀行信用，詐騙銀行信貸資金。主要表現(xiàn)為借款人購(gòu)房行為不真實(shí)，貸款用途不真實(shí)。

（2）虛假權(quán)證風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)已辦妥的抵押登記權(quán)證要定期或不定期到房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行抽查核對(duì)，對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)開通權(quán)證信息查詢網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的地區(qū)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)權(quán)證辦理情況。

（3）抵押擔(dān)保不落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。一手房住房貸款盡可能要求開發(fā)商繳納按揭保證金，提高開發(fā)商辦理正式抵押登記手續(xù)的主動(dòng)性。在合同條款中約定借款人及時(shí)辦理抵押登記的義務(wù)和違約責(zé)任，提高借款人辦理正式抵押登記手續(xù)的自覺性。

（4）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。主要是由借款人還款能力不足引發(fā)的，為防范風(fēng)險(xiǎn)要重點(diǎn)關(guān)注借款人收入的持久性和穩(wěn)定性，對(duì)預(yù)期收入不穩(wěn)定的進(jìn)一步提高首付款比例。

（5）個(gè)人一手房住房貸款還應(yīng)重視樓盤竣工風(fēng)險(xiǎn)及后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。樓盤竣工風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商建設(shè)資金不到位，導(dǎo)致樓盤無(wú)法按照預(yù)定計(jì)劃完工而形成竣工風(fēng)險(xiǎn)。

（6）個(gè)人二手房住房貸款還應(yīng)重視中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)倒閉、管理人員卷款潛逃、出具虛假評(píng)估報(bào)告等違法違規(guī)現(xiàn)象將會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3. 主要監(jiān)管要求

（1）商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例要求以及本機(jī)構(gòu)商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

（2）各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)形勢(shì)變化及地方政府調(diào)控要求，及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整。

（3）商業(yè)銀行應(yīng)建立有效的個(gè)人貸款全流程管理機(jī)制，明確相應(yīng)貸款對(duì)象和范圍，實(shí)施差別風(fēng)險(xiǎn)管理，建立貸款各操作環(huán)節(jié)的考核和問(wèn)責(zé)機(jī)制，并建立有效的甄別、防范、監(jiān)測(cè)和處置假按揭的機(jī)制。

【例題·多選題】下列（ ）屬于個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

A．抵押擔(dān)保不落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)

C．法律與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

B．虛假權(quán)證風(fēng)險(xiǎn)

D．借款人信用風(fēng)險(xiǎn)

【答案】ABD

【解析】個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有：抵押擔(dān)保不落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)；虛假權(quán)證風(fēng)險(xiǎn)；借款人信用風(fēng)險(xiǎn)等。