在土地增值稅的計(jì)算中，開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除是影響應(yīng)納稅額的關(guān)鍵因素，而契稅作為取得土地使用權(quán)時(shí)的重要稅費(fèi)，其是否納入扣除范圍存在明確規(guī)定與實(shí)務(wù)差異。下文小編將從政策依據(jù)、實(shí)務(wù)操作及注意事項(xiàng)三方面展開分析。

一、開發(fā)費(fèi)用中不包含契稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，開發(fā)費(fèi)用主要包括與房地產(chǎn)開發(fā)直接相關(guān)的支出，如前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)用等。這些費(fèi)用需滿足“直接相關(guān)性”和“實(shí)際發(fā)生”原則。

契稅雖為取得土地使用權(quán)的必要成本，但其性質(zhì)屬于“權(quán)屬轉(zhuǎn)移稅費(fèi)”，而非直接用于項(xiàng)目開發(fā)的資金投入。因此，在計(jì)算開發(fā)費(fèi)用時(shí)，契稅不得單獨(dú)列支或計(jì)入該科目。企業(yè)需將契稅作為取得土地使用權(quán)的“相關(guān)費(fèi)用”單獨(dú)核算，并在財(cái)務(wù)報(bào)表中明確標(biāo)注，以避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、加計(jì)扣除中契稅的處理規(guī)則

加計(jì)扣除是土地增值稅的優(yōu)惠政策，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“開發(fā)成本”之和的20%額外扣除。關(guān)鍵在于契稅是否屬于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，契稅應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中，并作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

但需注意，加計(jì)扣除僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新開發(fā)的房地產(chǎn)。若企業(yè)取得土地后未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓，或非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則不得享受加計(jì)扣除政策。

三、實(shí)務(wù)操作中的注意事項(xiàng)

1、憑證管理：企業(yè)需保留契稅完稅憑證、土地出讓合同等原始資料，以證明契稅與土地開發(fā)直接相關(guān)。若契稅因投資性購房等非開發(fā)用途產(chǎn)生，則無法享受扣除優(yōu)惠。

2、地區(qū)差異：部分地區(qū)可能對(duì)契稅的扣除范圍有細(xì)化規(guī)定。例如，某些地區(qū)要求契稅必須與土地開發(fā)項(xiàng)目直接對(duì)應(yīng)，否則不予扣除。企業(yè)需密切關(guān)注當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行細(xì)則。

3、稅務(wù)籌劃：企業(yè)可通過合理規(guī)劃項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，確保契稅納入扣除范圍。例如，在土地取得階段明確契稅的歸屬，避免因權(quán)屬不清導(dǎo)致稅務(wù)爭(zhēng)議。