希賽網法考頻道為大家整理2019年法律職業(yè)資格考試民法《建筑物區(qū)分所有權》知識點，民法精講系列教材將知識點分章節(jié)逐一解析，將知識融會貫通，高效備考。

《物權法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”建筑物區(qū)分所有權的主體是業(yè)主，并非承租人、管理人、借用人等?；谂c建設單位之間的商品房買賣行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。建筑物區(qū)分所有權是由專有部分所有權、共有權和共同管理權組成的復合型權利。

（一）專有權

《物權法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！?/p>

專有部分須具有構造上、利用上和登記上的獨立性。符合以上獨立性特點的房屋、買賣合同明確約定為業(yè)主單獨所有的車位和車庫、攤位、買賣合同明確約定為業(yè)主單獨所有的綠地等特定空間，屬于專有部分。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且列入房屋買賣合同中的露臺等，屬于專有部分的組成部分。

專有權與一般意義的所有權并無本質區(qū)別，權利人可以在法律范圍內行使完全的占有、使用、收益和處分權，并排除他人的干涉。業(yè)主轉讓其專有權時，其他業(yè)主沒有優(yōu)先購買權。

住改商，是指業(yè)主將住宅改為經營性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。同意應以明示的方式作出。若管理規(guī)約禁止改變住宅性質，則應當遵守。本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為“有利害關系的業(yè)主”；本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。若未經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主可以請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

（二）共有權

共有權，是指業(yè)主對建筑物共用部分、基地使用權、小區(qū)公共場所和公共設施所共同享有的財產權利。

共有部分包括：建筑物的基本構造部分，如支柱、屋頂、外墻或地下室等；建筑物的共有部分及附屬物，如樓梯、消防設備、走廊、水塔、自來水管道等；建筑物所占有的建設用地使用權；建筑區(qū)劃內未明示屬于業(yè)主個人的綠地；建筑區(qū)劃內不屬于城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)道路；物業(yè)服務用房；公共場所和公共設施，如大門建筑、裝飾物、水電、照明、消防等公用配套設施；小區(qū)內的空地；維修資金；其他共有財產，如小區(qū)內的樹木等。

共有部分不得請求分割或單獨轉讓。業(yè)主的專有權移轉的，共有權和共同管理權同時移轉。建筑物共有部分及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。如基于合理需要在樓頂安裝太陽能熱水器。

建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

（三）共同管理權

共同管理權，是指業(yè)主基于專有部分的所有權而依法享有對業(yè)主的共同財產和共同事務進行管理的權利。

共同管理權的行使方式：參與業(yè)主大會，行使表決權；參與業(yè)主委員會，行使管理權；共同制定管理規(guī)約的權利；請求就重大事項召開會議討論；請求公開與共同事務相關資料；等等。

1.業(yè)主大會

決定下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意（雙三分之二）：（1）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（2）改建、重建建筑物及其附屬設施；

決定下列事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意（雙半數）：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；改變共有部分的用途；利用共有部分從事經營性活動；處分共有部分等等。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。該撤銷權應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

2.物業(yè)服務合同

業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。該合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以其并非合同當事人為由提出抗辯。業(yè)主大會作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會有權解除物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主可以請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)有權請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)有權起訴請求業(yè)主支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主不得僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由而拒繳物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)可向拖欠物業(yè)費的業(yè)主起訴主張權利。業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

【典型真題】

蔣某是C市某住宅小區(qū)6棟3單元502號房業(yè)主，入住后面臨下列法律問題，請根據相關事實予以解答。

（1）小區(qū)地下停車場設有車位500個，開發(fā)商銷售了300個，另200個用于出租。蔣某購房時未買車位，現(xiàn)因購車需使用車位。下列正確的是：（2017-03-86，不定）

A.蔣某等業(yè)主對地下停車場享有業(yè)主共有權

B.如小區(qū)其他業(yè)主出售車位，蔣某等無車位業(yè)主在同等條件下享有優(yōu)先購買權

C.開發(fā)商出租車位，應優(yōu)先滿足蔣某等無車位業(yè)主的需要

D.小區(qū)業(yè)主如出售房屋，其所購車位應一同轉讓

（2）該小區(qū)業(yè)主田某將其位于一樓的住宅用于開辦茶館，蔣某認為此舉不妥，交涉無果后向法院起訴，要求田某停止開辦。下列選項正確的是：（2017-03-87，不定）

A.如蔣某是同一棟住宅樓的業(yè)主，法院應支持其請求

B.如蔣某能證明因田某開辦茶館而影響其房屋價值，法院應支持其請求

C.如蔣某能證明因田某開辦茶館而影響其生活質量，法院應支持其請求

D.如田某能證明其開辦茶館得到多數有利害關系業(yè)主的同意，法院應駁回蔣某的請求

（3）對小區(qū)其他業(yè)主的下列行為，蔣某有權提起訴訟的是：（2017-03-88，不定）

A.5棟某業(yè)主任意棄置垃圾

B.7棟某業(yè)主違反規(guī)定飼養(yǎng)動物

C.8棟頂樓某業(yè)主違章搭建樓頂花房

D.樓上鄰居因不當裝修損壞蔣某家天花板

答案：（1）C；（2）ABC；（3）D。

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